美式作風

寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。

●「California Realtor」的執照類別：

目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。

在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。

若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。

即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。


●　想取得「California Realtor」執照的條件：

基本條件：

　★　須年滿 18 歲。。
　★　在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。

　　　根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。
　　　例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。
　　　（聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。）

　★　為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
　★　須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
　★　申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。



●　「California Realtor」考照前的必修課程：

「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿 八門課（五門必修課、三門選修課）。

「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。

「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。

其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。

每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。

要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。

我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。


●　「California Realtor」考試：

房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。

★　「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，
　　　只要答對 70% 以上就算通過考試。

★　「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時
　　　（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），
　　　須答對 75% 以上才算通過考試。

其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。


●　如何申請「California Realtor」考試：

完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。

從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但 San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。


●　想成為「California Realtor」須多少費用：

一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。

　★　修課的學費：

「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。

當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。

另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。

　★　考試的費用：

考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。
按指紋費用：約需 US$71。

簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？


● 新手「California Realtor」如何上路：

若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。

但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。

每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。

聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。

所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。


雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力 。



　　延伸閱讀：
　　　　●　【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述
　　　　●　邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路



California Realtor Department (DRE)
網站：http://www.dre.ca.gov